Купить квартиру на торгах.
С ростом ипотечного кредитования, а также после принятия закона о банкротстве физических лиц все больше граждан «теряют» свои квартиры в связи с тем, что не могут надлежащим образом выплачивать взятые кредиты. Квартиры же таких граждан, не справившихся с кредитом, выставляют на торги и реализуют через аукционы, по цене ниже рыночной цены на такие квартиры. Все больше потенциальных покупателей обращает свое внимание на такие торги, в надежде купить квартиру на торгах существенно ниже ее рыночной стоимости. Какие же скрытые проблемы ожидают покупателей при покупке такой квартиры. Давайте разберемся вместе.
- Как попадают квартиры на торги
- Каков механизм передачи квартиры на реализацию на торгах?
- Право пользования жилищем иных лиц.
- Когда нельзя выписать из квартиры купленной на торгах бывшего собственника или других прописанных граждан.
- Наши услуги при покупки квартиры на торгах.
Как попадают квартиры на торги.
Разберем несколько случаев.
Первый и самый популярный случай, когда на торгах реализуется квартира, собственник которой не справился с ипотечным кредитом. Заемщик взял кредит в банке для покупки квартиры, купил ее, с одновременным обременением залогом у банка. Вселился в эту квартиру. Платит кредитные платежи банку. По документам квартира принадлежит заемщику, он ее считает давно своей. Но… Что-то может пойти не по плану – финансовые трудности, болезнь, увольнение с работы и поток платежей в банк от заемщика сокращается, а то и вовсе прекращается. Банк начинает нести убытки, и вынужден обратиться в суд с иском к заемщику о взыскании денег, выданных банком на покупку квартиры. Естественно, у заемщика возвратить единоразово всю занятую сумму банку не получается, какая уж тут вся сумма займа, когда и ежемесячные платежи-то не платятся. Естественно, банк кредитор, понимая, что такая ситуация может наступить с почти любым заемщиком предусматривает в договорах механизм, который позволит банку при неплатежах возвратить себе деньги. Механизм этот называется залог. Именно этот механизм стоит в основе ипотечного кредитования. Если заемщик не справляется с кредитом, пропускает платежи, то банк направив требование о возврате всей суммы кредита и не получив добровольно от заемщика этой суммы, обращается в суд. В суде же кредитор, не только истребует всю сумму кредита с процентами, штрафами и пенями, но и реализует механизм защиты своих прав через требование о реализации залога. Как это происходит? При покупке квартиры на свое имя, заемщик, одновременно с покупкой оформляет договор залога (ипотеки) с банком, где указывается, что в случае просрочки платежей и невыплаты суммы кредита и процентов не кредит кредитору-банку, банк имеет право обратить через суд взыскание на покупаемую квартиру (предмет залога). Реализуя свои права, оговоренные в договоре залога (ипотеки), банк просит суд обратить взыскание на заложенную квартиру и реализовать ее на торгах. Почему на торгах? Потому как законодатель попытался реализовать баланс интересов как банка, которому требуется как можно быстрее реализовать заложенную квартиру и вернуть деньги, тем самым минимизируя упущенную выгоду, и реализовать в итоге за как можно меньшую цену (чем меньше цена, тем быстрее продастся). Так и заемщика, которому необходимо продать квартиру как можно дороже, чтобы от продажи выручить как можно больше средств. Как происходит реализация на деле – чуть ниже.
Второй по популярности случай, когда с целью развития бизнеса, лечения, да и просто попав в лапы мошенников, собственники обращаются в банк с просьбой о кредитовании их под залог уже существующей, давно приобретенной квартиры. Не все банки работают с такими кредитами, считая, что данные кредиты весьма рискованны, т.к. закладывать в банк квартиру, зачастую единственную, обычно приходиться при совсем трудных жизненных обстоятельствах или, как писал чуть выше, попав в лапы мошенников. И если при получении ипотечного кредита на покупку жилья, с кредитом не справляются до 7,3 процентов заемщиков, то при займах под существующую квартиру – до 40-50 процентов. Банк же вынужден терпеть убытки за счет замораживания денежных средств, на накладные расходы, содержание дополнительного штата юристов юристов и пр.пр. За счет небольшого количества банков, предоставляющих такие услуги, высокие процентные ставки по кредиту и несмотря на большое количество не возвратов кредитов, данный случай только лишь второй по количеству квартир, реализуемых на торгах.
Третий случай – реализация имущества на торгах при банкротстве гражданина или организации. На данный момент количество банкротств граждан, при которых реализуется жилище граждан не велико. Следует отметить, что во втором и третьем случае обращение взыскания и направление на реализацию имущества должника тоже происходит через суд.
Каков механизм передачи квартиры на реализацию на торгах?
Защищая права как кредитора, так и заемщика, суд запрашивает оценочную компанию о стоимости имущества, попадающего под обращение взыскания. Как правило, суд назначает стартовую цену имущества для реализации на публичных торгах в размере 80 процентов от рыночной стоимости. После вступления решения суда в законную силу, кредитор получает в суде исполнительный лист и предает его судебному приставу-исполнителю на исполнение. Судебный пристав-исполнитель, накладывает арест на реализуемое имущество и предлагает заемщику, а в данному случае - уже должнику, добровольно рассчитаться с банком, без реализации имущества на торгах. Если должник не погашает задолженность перед банком, то судебный пристав передает квартиру на торги. Публичные торги по реализации заложенного имущества должно проводить территориальное управление Росимущества. В реальности торги проводят специализированные компании, аккредитованные при Росимуществе. Из-за того, что участие в акуционе не подготовленному человеку весьма затруднительно, что в аукционах, как правило, участвую одни и те же лица, сознательно не давая завысить цену реализуемой квартиры, тем самым пороча саму идею аукциона.
Не буду останавливаться на столь прискорбном факте, наша цель не показать механизм или порочность торгов, а указать на ряд факторов, когда покупать квартиру на аукционе просто нельзя, т.к. в последующем, пользоваться данной квартирой будет невозможно, да и для дальнейшей реализации она будет тоже неликвидна.
Право пользования жилищем иных лиц.
Обращая взыскание на квартиру, как приобретенную в ипотеку, так и заложенную в банк, суд не должен вникать в то, является ли данное жилище единственное у бывшего собственника, кто проживает в квартире, есть ли куда бывшим владельцам и членам семьи выехать из квартиры. Закон четко указывает, что в случае если квартира была приобретена с помощью ипотечного займа или под квартиру был получен займ, то обращение взыскания и реализация на торгах возможно и на единственное жилье человека.
Несколько простых примеров. Гражданин приобрел совместно с супругой в ипотеку квартиру, у супружеской пары появились дети, которые по рождению были вселены в ипотечную квартиру. В квартире постоянно зарегистрированы супруги и дети. Иного жилья у них нет. Гражданин и его супруга не справляются с ипотечными платежами, довели дело до суда, надеясь, что с детьми на улицу не выгонят из единственного жилья. Может ли суд обратить взыскание на данное жилище и направить его на реализацию по торгам? Может. И вот приобретатель такой квартиры приобретает на торгах квартиру с проживающей семьей. Как такой социальный эксперимент над приобретателем квартиры на торгах?
Или другой случай. Дети обманным путем заставили гражданина преклонного возраста взять кредит под залог квартиры, срочно нужно на лечение внучки или на бизнес-идею (нужное подчеркнуть), а потом исчезли. Естественно, обещания платить по кредиту растворились как и родственнички. Далее путь известен. Суд. Приставы. Торги. И покупатель готов выкинуть престарелого «заемщика» из единственной квартиры на помойку?
Если отбросить морально-этические нормы, то новый собственник может обратиться в суд с иском о признании бывшего собственника и членов его семьи, проживающих или постоянно зарегистрированных в проданной на торгах квартире, прекратившими право пользования. В силу признания прекратившими право пользования суд дает основание для прекращения у этих граждан постоянной регистрации (по старом прописки) и выселения из спорной квартиры. Далее же действия происходят с участием судебных приставов-исполнителей и выселением граждан на улицу.
Как избежать таких случаев? Перед покупкой квартиры на торгах проверять наличие в этой квартире граждан проживающих и постоянно зарегистрированных. Как это сделать? Спрашивайте, расскажем. Далеко не всегда это задача простая. Да и суды вещь процессуально сложная.
И если в вышеописанном случае весь вопрос сводится к морально-этическим факторам, то не всегда и через суд можно выписать и выселить граждан из приобретенной на торгах квартиры.
Когда граждан нельзя лишить права пользования квартирой, приобретенной на торгах?
Когда из купленной квартиры на торгах нельзя выписать бывшего собственника или прописанных не собственников. Прежде всего, когда граждане, проживающие в квартире, отказались от приватизации данной квартиры. Отказавшись или не участвуя в приватизации они сохраняют пожизненное право пользование этим жилищем. И если на членов семьи бывшего собственника жилища распространяется п.2 ст.292 ГК РФ и они утрачивают право пользования жилищем как члены семьи бывшего собственника, могут быть сняты с постоянного регистрационного учета (выписаны) и выселены из квартиры, то к отказникам от приватизации данная статья не применима. Даже после смены собственника такие лица имеют право проживать в квартире, а новые собственники не имеют права препятствовать им в проживании.
Похожая ситуация и в квартирах в кооперативных домах. До 91-го года официально купить квартиру на территории СССР было невозможно. Была возможность только вступить в ЖСК или ЖК, путем внесения или накопления пая, а соразмерно внесенному паю выделялась для проживания квартира. Т.е. гражданин СССР был не собственником квартиры, а собственником пая в ЖК или ЖСК. Несмотря на то, что формально пайщиком всегда был один человек и в последующем, после 91 года, право собственности оформлялось тоже только на пайщика, вселение в такого рода квартиры производилось по ордерам, выдаваемым Исполкомами. Так вот, по общему правилу и судебной практике, лица, вписанные в ордер, также сохраняют пожизненное право пользования кооперативной квартирой.
Отдельно идут квартиры, где право пользования жилищем было закреплено одним из промежуточных договоров, а далее в договорах не аннулировалось, но и не упоминалось.
Как вам такая покупка таких квартир на торгах? Что суду, что судебным приставам, что Росимуществу абсолютно всё равно, какие пожизненные права пользования сохранились в реализуемой на торгах квартире. Их задача реализовать имущество. Расторгнуть же договор купли-продажи квартиры, приобретенной на торгах из-за прав третьих лиц – не возможно. Деньги потрачены, жить невозможно, продать дальше почти не реально.
Наш совет, крайне внимательно изучайте всю документацию, которую вам могут выдать устроители торгов, проверяйте бывших собственников и историю квартиры приобретаемой на торгах по открытым источникам информации, анализируйте полученную информацию. Не дайте себя обмануть.
Если вам необходима помощь в проверке квартиры, покупаемой на торгах – звоните, предоставим всю информацию по квартире и дадим письменное заключение о рисках приобретения такой квартиры.
Если же квартира с людьми уже куплена и необходима помощь в прекращении права пользования через суд, наши юристы готовы на себя взять всю судебную и послесудебную работу по отстаиванию ваших прав как нового собственника квартиры.
Мы готовы оказать следующие услуги лицам, приобретающим квартиру на торгах:
До момента приобретения квартиры на торгах.
- Проверка истории квартиры, приобретаемой на торгах.
- Проверка наличия права пользования у иных лиц на приобретаемую квартиру, чьи права сохраняются при отчуждении квартиры.
- Проверка фактов, могущих привести к невозможности пользования квартирой после приобретения на торгах.
- Проверка фактов, могущих привести к признанию торгов недействительными или непроведенными.
После приобретения квартиры на торгах.
- Признание через суд пользователей квартиры прекратившими право пользования.
- Снятие пользователей квартиры с постоянного регистрационного учета из квартиры через суд (выписка бывшего собственника и членов его семьи из приобретенной на торгах квартиры).
- Совместно с судебными приставами осуществляем выселение бывшего собственника и членов его семьи из приобретенной на торгах квартиры на основании исполнительного листа, выданного судом.
|
Нравится |
