🏛 Дело Лурье, дело Ларисы Долиной и новые схемы: почему покупатели в 2024–2025 годах всё чаще остаются и без квартиры, и без денег

Во второй половине 2025 года рынок недвижимости взбудоражен так называемым «делом Лурье» и цепочкой судебных решений, последовавших за делом Ларисы Долиной. Суд оставил покупателя без квартиры и денег, не применив двустороннюю реституцию. Этот прецедент стремительно разошёлся по России, породив поток исков, жалоб и копируемых решений. Разберём, почему суды идут именно по такому пути и как на этом «празднике хаоса» расцвели новые мошеннические схемы.

📌 Предыстория: сделка Ларисы Долиной

В 2024 году певица Лариса Долина продала квартиру, оказавшись жертвой телефонных мошенников. Действуя под давлением и угрозами, она полностью выполнила указания злоумышленников — продала квартиру и передала деньги аферистам. Позже она обратилась в суд, заявив, что не осознавала юридических последствий своих действий.

Суд первой инстанции и апелляция признали сделку недействительной по ст. 177 ГК РФ — сделка, совершённая лицом, не способным понимать значение своих действий. В результате квартира возвращена Долиной. Но покупательница осталась ни с чем.

⚖ Почему не была применена двусторонняя реституция

Ст. 167 ГК РФ предполагает, что обе стороны возвращают всё полученное. Но суд указал:

• 💰 Деньги Долиной фактически не получены — они ушли мошенникам.
• 👮 Убытки покупательница должна взыскивать в уголовном деле, а не с продавца.
• ⚠ Нельзя возлагать на Долину ответственность за действия третьих лиц — мошенников.

То есть покупательница стала «вне рамок» гражданского спора: её убытки — проблема уголовного процесса. А Долина считается потерпевшей стороной, которой имущество должны вернуть.

🔥 Эффект домино: тысячи исков от «обиженных бабушек»

Стоило первому решению прозвучать публично, как в суды ринулись десятки тысяч людей — в основном пенсионеры — с требованиями признать сделки недействительными по аналогии с делом Долиной.

Схема «обиженной бабушки» выглядит так:

• 📞 Мошенники звонят пенсионеру, представляясь «ЦБ РФ», «ФСБ» или «следователем».
• 😨 Вызывают страх: «внука посадят», «на вас оформили кредит», «угрожает уголовное дело».
• 🏠 Пенсионер продаёт квартиру, чтобы «спасти близких» или «защититься».
• 💸 Все деньги уходят мошенникам наличными или переводами.
• ⚖ Через время пенсионер подаёт иск: «я был введён в заблуждение».

Однако нередко такие «бабушкины дела» вовсе не являются историями жертв. Иногда они — часть мошеннических схем, где пенсионер участвует сознательно. Но суды редко углубляются в психологические детали и чаще всего встают на сторону формального «потерпевшего».

💣 Но главное — это не единственная схема. Есть куда опаснее.

🔐 Схема №1: «идеальная квартира по доверенности»

В агентство обращается человек и просит продать «чистую» квартиру:

• ❌ нет обременений;
• ❌ нет зарегистрированных лиц;
• 💵 цена ниже рынка;
• 📄 все документы в порядке;
• 🤝 продаёт через доверенное лицо.

Юрист без опыта думает: «ну и что, доверенность проверим по единой базе нотариата». А база чистая: доверенность действующая, не отозвана, доверитель жив. И тут же возьмется продавать такую квартиру. Вот только есть одно «но», квартира продается по доверенности. И на сделке и денежные средства будет получать доверенное лицо.

Логичный вопрос: почему продавец сам не приходит на сделку? Учитывая, что сейчас в базу вносят не только сведения об отзыве доверенности, но и о том, что доверитель умер, о чем беспокоиться? Вроде не «иноагент», гражданин РФ, говорит, что находится на территории РФ. Стоп. На территории РФ. А что ему мешает приехать на сделку? Занят? И тут начинается самое интересное. Чем занят? И почему номер телефона закреплен за сотовым оператором в Мордовском регионе. А почему на телефоне нет мессенджера?

Ответ, который дают покупателям:

• 💼 «Уехал по работе»
• 🤒 «На лечении»
• 🚫 «Занят, не может присутствовать»

А самое странное — номер телефона зарегистрирован в Мордовском регионе, нет мессенджеров, связь плохая. . Но как только начинают спрашивать, почему человек не приезжает в Москву — начинаются «сказки».

🚨 Развязка

Вот ключевой момент: Вот тут ларчик и просто открывается. Кто звонит - сиделец, он же заключенный. Нотариусы могут удостоверять доверенности и на территории исправительного учреждения. Проход нотариуса к заключенному не считается свиданием с родственниками.

🧩 Нотариусы могут удостоверять доверенности в ИК.

Сиделец выдаёт доверенность «представителю», который тут же продаёт квартиру и забирает деньги.

Далее схема выглядит так:

• 💼 Представитель получает деньги на сделке и исчезает.
• 🚨 Заключённый заявляет: «меня заставили выдать доверенность, я ничего не получал».
• ⚖ Суд признаёт сделку недействительной — как в делах Долиной.
• 🏠 Квартира возвращается заключённому.
• 💸 Покупатель остаётся и без квартиры, и без денег.

И что бы вы думали? Судебная практика почти всегда оказывается на стороне «бедного, обманутого» заключённого.

📉 Почему это так опасно

• Ни одна база не покажет, что доверенность была выдана в ИК.
• Представитель может быть вне зоны доступа для взыскания.
• Суд считает, что покупатель должен был «проявить осмотрительность».
• Покупатель автоматически становится пострадавшей стороной, но в гражданском процессе ему нечего взыскать.

🛡 Как минимум что нужно делать

• 🔍 Требовать видеосвязь с доверителем.
• 🛂 Проверять регион номера телефона.
• 📝 Сверять паспортные данные с данными МВД.
• 🏦 На сделке требовать подтверждение контроля над счётом доверителя.
• 📹 ОБРАЩАТЬСЯ К ОПЫТНЫМ ЮРИСТАМ ДЛЯ ОРГАНИЗАЦИИ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ, ТО ЕСТЬ К НАМ!

И главное — цена ниже рынка должна быть не «вкусной», а подозрительной.

📌 Вывод

Если раньше на рынке доминировали схемы с телефонным обманом, то в 2024–2025 годах наблюдается новая волна — юридически идеальные, но мошеннические продажи по доверенности, включая доверенности, подписанные в исправительных учреждениях.

Дело Долиной создало мощный правовой тренд: суды всё чаще признают сделки недействительными, оставляя покупателей без имущества и компенсации. Поэтому сегодня осмотрительность должна быть максимальной — рынок недвижимости снова превратился в поле мин.